重庆两江新区管理委员会行政规范性文件

重庆两江新区管理委员会

关于印发两江新区城镇老旧小区改造提升实施方案的通知

渝两江管发〔2024〕23号

各国有企业，各街道办事处，委机关各部门，各驻区机构，各直属事业单位：

现将《两江新区城镇老旧小区改造提升实施方案》印发给你们，请结合实际认真组织实施。

     （此件公开发布）

两江新区城镇老旧小区改造提升实施方案

为深入贯彻党中央国务院关于老旧小区改造的决策部署，认真落实市委市政府城市提升行动计划，扎实推进老旧小区改造提升工作，按照重庆市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局《关于印发〈重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案〉的通知》（渝建〔2019〕360号）和重庆市城市提升领导小组办公室《关于印发〈重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案〉的通知》（渝城办〔2020〕14号）等文件精神，结合两江新区实际，制订本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，落实中央经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，聚焦为民、便民、安民，持续推进城镇老旧小区改造，精准补短板、强弱项，加快消除住房和小区安全隐患，全面提升城镇老旧小区和社区居住环境、设施条件和服务功能，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

（二）实施范围

两江新区直管街道范围内，建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、公共服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），优先改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区；逐步将2001-2005年期间建成且具备改造条件的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造计划。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，原则上不纳入实施范围。

（三）工作目标

分类建立健全综合改造和管理提升工作台账，通过重庆市投资项目基础数据库编制老旧小区改造提升计划，滚动推进实施，逐步改善老旧小区居民居住条件。

按照市委市政府统一部署要求，结合城镇保障性安居工程中央资金补助的落实，根据调整后的两江新区城镇老旧小区改造和社区服务提升“十四五”计划，2025年底前基本完成储备库老旧小区改造提升，并形成持续改造提升的长效机制。

（四）实施途径

按照综合改造和管理提升两种途径，持续滚动改造提升老旧小区。综合改造是指综合利用修缮改造、设施改造、功能改造、综合整治等方式实施老旧小区的有机更新；管理提升是指采取物业服务企业、居民自治、社区物业服务中心等方式规范物业管理，促进小区安全、干净、整洁、有序。

（五）工作原则

1.群众参与。改造前通过向居民宣传相关政策、改造计划，组织参观试点项目等方式让居民充分认识到改造的亮点，萌发改造意愿；改造过程中从切实满足居民的改造需求出发，充分发挥居民能动性，引导居民参与改造过程；改造完成后依靠街道社区发挥社区治理作用，引导居民自治组织发挥作用，对改造成果进行长效管理和维护，切实落实共商共建共享。

2.问题为导向。按照先安全后提升，先功能后景观的要求，科学合理确定改造重点和内容，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入点，重点解决困扰居民基本生活的问题，鼓励服务设施提升改造，把成效体现在群众满意度和幸福感的提升上。

3.因地制宜。结合社区和街道居民的实际情况，本着“花小钱、办大事”的原则，建立老旧小区改造工作机制，制订具体工作方案，充分发挥社区组织协调功能，精准施策，有的放矢去改造老旧小区，确保改造各项工作能够顺利有序推进，力求小区改造有实效、有特色。

4.建管结合。改造与社区文化建设同步推进，挖掘小区文化脉络和集体智慧，弘扬公共精神，打造有特色的人文小区，形成小区共建共治共享良好氛围；另一方面，实施综合改造的项目也要进行管理提升，明确物业管理方式，避免改造后管理缺位，建立长效治理机制。

二、实施内容与重点

按照综合改造和管理提升两种途径，明确改造提升内容、标准与程序，根据老旧小区改造提升实施导则执行。

（一）扎实抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”3个重点。坚持以问题为导向、向群众身边延伸、在“实”上下功夫，对拟改造的城镇老旧小区开展全面体检，找准安全隐患和设施、服务短板。依据体检结果和居民意愿，按照可感知、可量化、可评价的工作标准，聚焦“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准，切实解决群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。

1.扎实推进“楼道革命”。加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯。重点推进既有建筑节能改造，根据气候区特点，可选择外墙屋面保温隔热改造、更换外窗、增设遮阳等措施。

2.深入推进“环境革命”。全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求鼓励增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施、安防、智能信包箱及快件箱、公共卫生、教育、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施。大力推进养老、托育、助餐、家政、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施改造建设，丰富社区服务供给。

3.有效实施“管理革命”。结合改造同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（二）着力消除安全隐患。坚守安全底线，把安全发展理念贯穿老旧小区改造各环节和全过程。要采取分包到片、责任到人等方式，组织管线单位、专业技术人员等对老旧小区安全状况进行体检评估，以消防设施和建筑屋面、外墙、楼梯等公共部位，以及供水、排水、供电、弱电、供气、供热各类管道管线等为重点，全面查明老旧小区可能存在的安全隐患。对发现的安全隐患，要分门别类确定安全管控和隐患整治方案，并作为优先改造内容加快实施整改，确保老化和有安全隐患的设施、部件应改尽改，指导有关技术机构做好检验技术支撑，加快消除群众身边安全隐患。

加强安全宣传教育，开展小区党组织引领下的多种形式基层协商，提高居民安全意识，形成改造共识，因势利导将更换燃气用户橡胶软管、加装用户端燃气安全装置、维修更换居民户内燃气及供排水等老化管道纳入城镇老旧小区改造方案，引导居民做好配合施工、共同维护改造效果等工作。立足当地实际，完善公共区域及户内老化管道等安全隐患排查整改资金由专业经营单位、政府、居民合理共担机制，城镇老旧小区改造中央补助资金和区级财政资金可予积极支持。

压实参建各方工程质量安全主体责任，强化施工现场管理。采取针对性措施，精准消除各类施工安全隐患，有效防范遏制高处坠落、物体打击、起重机械伤害、施工机具伤害、有限空间作业窒息等安全生产事故发生。优化场地布置，合理安排施工时序，严格管控施工车辆，最大限度减小对居民生活的影响。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，坚决打击偷工减料、施工质量不达标等损害群众利益行为。

（三）加强“一老一小”等适老化及适儿化改造。积极应对人口老龄化，顺应居民美好生活需要，结合改造因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造，加强老旧小区无障碍环境建设；推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、托育、助餐等社区服务设施，完善老旧小区“一老一小”服务功能。

三、老旧小区改造实施程序

按照“管委会统筹、街道（国企）实施、居民参与”的工作机制，改造提升工作按照以下程序组织实施：

（一）计划申报

所在街道办事处或项目实施单位每年9月底前向建设管理局申报下一年度老旧小区改造计划。

1.征集改造需求。由所在街道办事处负责对辖区内当年存在改造需求且符合政策要求的老旧小区组织调查摸底，向居民征求老旧小区改造意见，同意改造意愿应由小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

2.制订初步方案。由所在街道办事处根据征求的改造意见，制定居民资金筹集方案、物业维修资金补建、续筹及物业服务引进等长效管理方案；由项目实施单位委托专业单位编制初步改造方案及项目估算。

3.申报改造计划。所在街道办事处和项目实施单位应综合考虑项目自筹资金比例、居民参与度与积极性、长效管理方案等因素，对符合条件的项目报建设管理局，申请下一年度改造计划。

（二）计划确定

根据项目申报情况，建设管理局组织相关部门研究建立直管街道范围内老旧小区改造项目储备库，分年度编制滚动实施计划和财政承受能力论证评估报告，报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局等部门备案。

按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，每年11月底前由建设管理局会同经济运行局、财政局对申报项目组织审查，确定下一年度项目实施计划，经报管委会审定后，建设管理局会同经济运行局、财政局下达年度改造计划。

（三）项目实施

按照确定的年度改造计划，由项目实施单位牵头落实施工图设计、招投标、施工许可、工程实施、竣工验收及备案等具体工作，相关单位和部门履行相应职责，按照《关于进一步明确两江新区老旧小区改造提升项目管理有关事项的通知》（渝两江管办发〔2021〕13号）相关要求加强项目管理。

四、保障措施

（一）加强组织领导

将老旧小区改造工作纳入两江新区城市提升计划，调整老旧小区改造提升专项工作小组，由分管建设的委领导任组长，办公室设在建设管理局，两江新区老旧小区改造提升专项工作小组成员单位为各直管街道办事处、管委会办公室、经济运行局、产业促进局、财政局、建设管理局、城市管理局、社会发展局、市场监管局、规划自然资源局、建管中心、住房中心等。

各成员单位工作职责：

1.建设管理局：牵头负责制定老旧小区改造相关政策；负责会同经济运行局、财政局下达老旧小区改造年度计划；负责协助项目实施单位申报上级专项补贴资金；指导项目实施单位开展改造工作、督促项目实施单位落实好专项资金申报主体责任，并及时办理施工许可证。

2.街道办事处：负责辖区内属地安全监管、建立安全生产工作制度、开展巡查检查、核查无证施工等违法违规行为、应急处置等工作；负责征求小区居民改造意见；负责指导辖区业委会同意改造项目实施，彰显社区文化、设置宣传设施；负责牵头协调由小区业主自行承担部分的提升改造资金筹集工作；负责做好现场维稳、违建拆除等工作，确保小区改造顺利推进；负责引导居民协商确定引进物业服务等长效管理方案，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

3.经济运行局：负责会同财政局、建设管理局下达老旧小区改造年度计划；负责老旧小区改造项目可研审批、核准招投标方式、争取上级专项资金等工作。

4.产业促进局：负责对电力、天然气管网改造的协调指导，负责指导老旧小区改造中涉及天然气接入手续的办理，协助实施居民用电户表改造及电力设施改造等工作。

5.财政局：负责会同经济运行局、建设管理局下达老旧小区改造年度计划；负责落实老旧小区改造专项财政资金预算，会同主管部门争取上级专项资金并明确资金用途。

6.城市管理局：负责老旧小区违法建设执法工作，先拆违后改造，协调建筑垃圾清运及消纳，指导生活垃圾分类、房屋自来水管网、环境绿化改造等；负责办理涉及城市绿地、树木审批的手续。

7.社会发展局：负责完善老旧小区改造中医疗卫生、公共文化体育等社区基本公共服务体系。

8.市场监管局：负责老旧小区改造中增设电梯、电梯改造更新等特种设备办理特种设备使用登记、使用安全监管等工作。

9.规划自然资源局：负责办理老旧小区改造中涉及外立面改造或新增用地、改变计容等情况的用地规划许可证、规划许可证以及竣工规划核实手续等。

10.建管中心：负责对已办理施工手续的老旧小区改造项目的施工质量安全监管。

11.住房中心：协助建设管理局完成老旧小区改造提升相关工作；协助街道办事处完成物业服务引进相关工作，并指导街道办事处做好老旧小区改造后物业管理工作。

（二）资金保障

建立健全可持续资金筹措机制，由产权单位、居民、社会、政府多方筹措资金。按照“谁受益，谁出资”原则，组织居民、产权单位出资参与改造。通过中央补助支持、专项资金、区级财政资金、国有或社会资金投资等方式予以支持。充分发挥市场机制作用，可通过新增设施有偿使用等方式，引导专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。

1.发动居民自筹资金。鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金等筹集资金（涉及低保家庭的，自筹资金和补交维修资金部分按照相关规定减免）。

2.管线单位出资。供水、供电、燃气、通信、邮政、广电等公共管网设施改造费用和改造后表前设施维护费用按照上级单位文件规定执行。水电气一户一表改造等费用分摊按照市政府民生实事相关规定执行。

3.财政资金支持。一是建设管理局牵头积极争取老旧小区改造中央补助资金等。二是财政局根据中央、市级专款情况，结合区级财政承受能力及年度改造计划安排相应专项资金。

4.拓宽资金渠道。支持国有企业按照保本微利的原则参与改造；鼓励金融机构积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持；鼓励以企业投资、捐资冠名等方式吸引社会力量捐资或捐赠文体设施等项目；鼓励原产权单位通过捐资捐物等方式支持老旧小区改造；可利用公共建筑、权属用地等资源，通过公开招商引入社会资本或专业机构参与改造，建设安装智能充电桩、停车场、广告牌位（按照规划设置）、快递驿站、养老托幼等未来可产生收益的项目，建立改造成果共享机制。

5.建立健全老旧小区物业专项维修资金归集、使用、统筹机制，逐步实现收支平衡、自我管养，共同维护老旧小区改造效果。

五、实施时间

本实施方案自2024年11月28日起施行。

附件：1.老旧小区综合改造内容及指导标准

            2.老旧小区管理提升内容及指导标准

            3.老旧小区改造提升问卷调查样表

            4.老旧小区改造提升申请材料

            5.老旧小区改造提升授权委托书（样本）

            6.老旧小区改造提升意见征集情况统计样表

            7.老旧小区改造提升项目库样表