附件1

两江新区老旧小区改造提升工作指引导则

重庆两江新区管理委员会

2022年5月

根据《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》（渝城办〔2020〕14号）工作安排，结合两江新区实际，为保障居住安全和满足居民基本生活需求，同时着力改善居住条件，完善基础设施配套，丰富社区公共服务供给，进一步提升居民生活品质，明确老旧小区改造提升具体实施内容和要求，提高项目设计的针对性、合理性和可操作性，特制定本导则。

本导则包括保障居住安全、完善功能配套、提升居住环境、保留人文特色、强化维护管理5个一级指标，消除消防安全隐患、补充片区基础设施功能、提升小区绿化环境等15个二级指标，65个三级指标。

本导则中“应”“不得”的表述表示严格，一般情况均应执行；“宜”“可以”的表述表示有选择，结合具体情况执行。

1保障居住安全

1.1消除消防安全隐患

1.1.1应修复更换损坏或失效的既有消防设施、设备，有条件的可以进一步完善或升级消防系统。

1.1.2整治清理消防车道、救援场地，不得降低原有消防车道通行能力和消防登高救援场地的使用功能。

1.1.3应畅通疏散通道、安全出口并完善相关标识指示。

1.1.4应拆改可燃、易燃雨棚，优化凸出型防护网形式。

1.1.5住宅户内宜设置火灾自动报警装置，并接入消防控制系统。

1.2消除建筑本体安全隐患

1.2.1应确保既有建筑主体结构安全，不得随意改变现有使用性质，不得随意改动原有结构构件。

1.2.2存在地基不均匀沉降和上部结构有损伤的既有建筑，应进行建筑结构安全性鉴定，并根据鉴定结果进行必要的处理。

1.2.3外墙脱落、阳台破损、女儿墙损坏等有安全隐患的部位应进行治理。

1.2.4统一规整室外空调机位。有安全隐患的，应实施加固或移位重装。

1.2.5建筑外墙管道支架存在安全隐患的，应进行改造、维修或更换。

1.2.6建筑防雷接地设施有缺失、锈蚀、破损等情况不满足相关技术标准的，应进行修复或更换。

1.2.7 建筑出入口处应有防止高空坠物伤人的安全防护措施。

1.3消除环境安全隐患

1.3.1台阶、临边、临崖处无防护或护栏设置有安全隐患的，应进行增设或加固、更换。

1.3.2化粪池有破损、渗漏、淤塞的，应进行整治并完善排污管道、井盖和通气管设置。

1.3.3根据雨水组织排水设计设置室外排水沟、槽，不得设置排水明沟。

1.3.4完善公共区域视频监控，主要通道、主要出入口、住宅楼栋及停车场出入口应实现视频监控全覆盖。宜增设高空抛物摄像监控。

1.3.5完善安防系统，对既有小区防盗门、对讲系统、监控系统等进行维修、更换或增设，确保系统正常运行，保障住户对讲通畅。

1.3.6天桥、连廊、边坡、堡坎、挡墙存在开裂、变形、失稳、严重渗漏等安全隐患的，应进行安全鉴定并进行必要的处理。

2 完善功能配套

2.1补充片区基础设施功能

2.1.1应对老旧小区（社区）相关相邻的道路、水电气讯管网设施、垃圾处理设施等进行更新、补缺，有条件的提升改造。

2.1.2供水、供电、供气等基础设施管线及设施，应按“一户一表”的原则进行更新改造，宜采用智能化计量设备。

2.2补充片区公共配套服务功能

2.2.1建设“十分钟社区生活服务圈”，补充完善公共配套服务设施，包括购买、置换、租赁、征收以及充分利用低效空间等方式改造或建设小区及周边配套公共服务设施，包括养老站（院）、托幼场所、停车场（楼）、社区食堂、社区卫生服务中心、社区活动中心、社区文化站、农贸市场、物业用房、消防控制中心等。

2.3完善片区便民服务设施

2.3.1结合居民生活需求完善便民服务设施，包括信报箱、快递服务设施、社区警务室、自助银行、公共厕所、体育健身设施、休憩设施等。

2.3.2小区主出入口、楼栋首层出入口、人行主要通道等有高差的部位应进行无障碍改造，人行盲道应连续、顺畅。

2.3.3有条件的，宜设置无障碍停车位、新能源充电车位及电动自行车集中充电区。

2.3.4对现有商业门店和业态进行梳理、归集，结合居民生活改善需求，鼓励对商业业态、布局进行完善。有条件的，探索新商业模式，提档升级。

2.4完善房屋住用基本功能

2.4.1针对居民生活需求补充完善房屋基本功能，包括居民楼的公共烟道、适老化设施、电梯等。

2.4.2应对屋面、楼梯、扶手等进行修缮、更新，有条件的实施屋顶绿色化改造。

2.4.3有条件的筒子楼，积极探索增设独立卫浴间、厨房等生活配套功能。

3 提升居住环境

3.1提升小区绿化环境

3.1.1 结合功能布局和周边环境，对原有绿地、空地进行专项设计，采用集中与分散的布局，合理配置植物，应避免栽种对人体会造成刺激、伤害或易产生过敏的植物，多采用乡土植物，可以设置花径、小花园提升绿化景观品质，力求开门见绿，四季有花。

3.1.2高大乔木进行修剪或移栽，尽可能拆除花台，增加公共活动空间和步行空间。

3.1.3 栽种攀缘植物美化挡墙、堡坎立面。鼓励居民通过窗台、阳台等实施立体绿化，引导居民参与社区绿化提升，并为其提供条件。

3.2完善小区硬件环境

3.2.1拆除违法建筑，释放公共空间；梳理活化利用消极空间，提升片区环境品质。

3.2.2修复平整破损道路，完善步行系统。

3.2.3补充完善公共区域照明设施。

3.2.4 建筑底部商业完善餐饮油烟收集排放系统。

3.3优化建筑立面形态

3.3.1 主干道沿线、重要商圈、商业街附近等重点区域较为陈旧、杂乱的建筑立面进行优化提升或公建化处理。

3.3.2 小区内部、非重点区域住宅楼立面以清洗、整理、归顺为主。商业店招应统一规范，与环境相适宜。

3.3.3 对通信、有线电视等各种线缆按照靠边靠角、横平竖直、成捆成束要求进行规整。

3.4推进雨污管网改造

3.4.1 实施雨污分流改造，阳台污水应接入污水管网。难以改造的，采取截流、调蓄和治理等措施，对错接、漏接点位进行梳理整改，做到雨污收集、排放有序。

3.4.2 改造提升老旧破损排水设施。梳理排查化粪池及其排水管网，对材质老化、堵塞、破损、塌陷等病害进行整治，对管道断面不足、走向不合理进行优化，保证城市排水运行正常。

3.4.3 改造易积水点、湿滑路面，确保出行通畅。

3.5实施海绵城市改造

3.5.1结合场地条件，宜采取与环境相适宜的雨水渗透、调节、储存、净化技术，提升雨水积蓄、渗滞能力。

3.5.2 优化竖向设计，合理组织分区排水。具备条件的，制定可行的LID 设施组合方案和设施规模。

3.5.3硬质铺装周边宜设置绿地，便于地面径流雨水汇入绿地。有条件的可改造为下凹绿地、雨水花园、雨水调蓄池等海绵设施。

3.5.4雨落管改造宜采用断接或设集水井的方式进行雨水收集。

3.5.5 绿化灌溉、道路清扫等宜优先采用收集雨水等非传统水源，应采取可靠措施确保水质。

4 保留人文特色

4.1.1 突出重庆山地建筑特色，保留老旧小区山地建筑特色，如“吊、挑、台、错”等独具特色的山地建筑方法和山城建筑文化。

4.1.2加强对老旧小区历史环境（历史地形地貌、大树、梯坎、条石堡坎、挡墙、残墙等）的尊重、保护和延续，鼓励在保留历史承载物的基础上进行适应本小区、本片区文化精神和文化风貌的创新、提升，避免简单的拆除重建、外立面粉刷等。

4.1.3挖掘具有年代特色的老家属小区、小巷、楼栋的历史背景、人物故事和文化遗存，保持原有的建筑特色和生活氛围，不变调、不走样，营造具有特色记忆的社区文化。

4.1.4应尽量保留社区道路布局和路面材质，保持居民对环境认知的延续性。

4.1.5宜结合社区整体改造，完善服务管理的标识系统，设计具有一定辨识度、文化特色的道路、小区、楼栋、单元、门牌等导视标识。

5 强化维护管理

5.1强化党建引领

5.1.1 在街道、社区党组织的领导下，依法依规开展物业管理活动，按照“民事、民议、民定”原则确定老旧小区的物业管理单位（物业企业或社区物业服务中心）及收费标准等。

5.2提升物业管理水平

5.2.1 做好小区环境卫生工作，保障物业管理区域内干净整洁、无污水和积水，环卫设备完好，做好生活垃圾分类工作，定期消杀。

5.2.2 小区内商业门店管理有序，无乱摆摊设点、乱设广告及店招店牌等现象，公共区域无杂物占道、乱堆放现象。

5.2.3做好房屋管理及养护工作，做到标识系统完善，制止违规乱搭建、乱开挖和其他物业使用禁止行为，保持临主干道或临街建筑物外观整洁。

5.2.4物业管理区域内有安全警示明显标志和防范措施，建立健全安全防范管理制度，安防人员配置合理，定期开展业务培训和演练活动。

5.2.5机动车辆管理制度完善，管理人员岗位责任明确，室外机动车停放规范，无占用消防通道行为。

5.2.6 做好绿化管理，物业管理区域内景观完好、绿化美观，绿地内无白色垃圾，花草树木修剪整齐，无斑秃、无病虫害及折损现象。

5.2.7做好公共设施管理，物业管理区域内的室外共用管线整齐架设、无垃圾或其他物品悬挂，景观设施完好，运行正常。

5.2.8 物业管理区域道路平整通畅，排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象，无窨井盖缺损或丢失现象。

5.2.9 公共区域照明设备完好、明亮。

5.2.10 加强公共资源整合，创新公共收益途径，引导居民归集物业专项维修资金，在物业明显位置物业服务监督公示牌（栏），定期对物业费及公共收益等进行公示。

5.2.11物业管理单位要积极参与老旧小区改造提升，维护好老旧小区改造成果。

5.3推广智慧化管理服务

5.3.1鼓励有条件的小区安装联网型独立式感烟火灾探测器、可燃气体探测器，充分运用物联网技术，设置消防设备电源监控系统和物联网消防水压监测点，增设电气火灾监测点位，对公共消防设施、建筑消防设施、电气线路以及燃气管线等运用情况进行实时监测，增设消防车道监控系统等智慧消防系统，并接入城市消防远程监控系统。

5.3.2鼓励有条件的小区构建人行出入口管理系统、周界防范系统、高空抛物监控系统、视频监控系统、电子巡更系统、智能访客、易燃易爆气体监测等智慧安防系统。

5.3.3鼓励有条件的小区构建老人、幼儿、残疾人等弱势群体智慧保护、报警等系统。